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投资发展文旅康养项目应注意的几点事项

发布者: 浏览次数: 42 发布时间:2020-01-03

目前中国的房地产市场已经进入了下半场快结尾的阶段,各级地方政府不再欢迎单纯的房地产开发项目转而支持和吸引那些带产业的项目,政府尤其欢迎产城结合、产人结合和产融结合的大健康养老产业综合体,该类项目能够为地方政府带来税收、带来就业、带来民生这种社会效益,因此康养产业综合体就越来越受到各级地方政府的欢迎。


包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目,而种种迹象也表明,随着中国人口老龄化加速以及人们对于美好生活环境关注度提高,这类以环境为主要卖点的地产需求正在逐步升温,有望成为市场黑马。



很多人认为养生旅游需要政府的支持,那么其实这个说法在前几年是对的。现在来看这个说法也不完全正确,甚至说是错误的。


因为以前我们针对于养生旅游,实际上以前是养老社区,那个时候特别是民政部门对这种养老支持力度非常大,按床位补,有一个床位每年补一万块钱左右,所以很多的开发商就是依靠这种政府这个补贴来挣钱,而个人所交的钱很少。


但现在来看,作为康养旅游或者是养生旅游来讲,这是一个大的产业。文旅康养产业,被誉为“朝阳产业”,涉及吃、穿、住、行、购等多个方面,有着相当大的目标人群,可以在短时间内迅速拉动消费,前景非常的广阔。


面对这样一种新的形势、新的阶段,全国房地产开发商纷纷转型投资大健康养老产业综合体项目。但是大家普遍缺经验、缺模式、缺运营方式。


从目前来看远离大城市、远离城市中心区域的大型风景名胜区的所谓康养产业综合体项目失败的越来越多,到底原因是什么呢?如果说成功的项目凤毛麟角失败的项目越来越多,那么这个行业还值得投资吗?



 “银发经济”浪潮下的市场潜力


统计局发布的人口统计数据显示,2018年末,我国60周岁及以上人口24949万人,占总人口的17.9%,增加859万;65周岁及以上人口16658万人,占总人口的11.9%,增加827万,老年人口比重持续上升。而世界卫生组织预测,2033年前后中国老龄人口将翻番到4亿,到2050年,中国将有35%的人口超过60岁,成为世界上老龄化最严重的国家。



显然随着我国老龄化速度的加快,老年人口的爆炸式增长。独生子女家庭越来越多,城市空巢率越来越高,在此背景下,健康老龄化成为我国应对人口老龄化的必由之路。


国家也在持续加码康养产业顶层设计,2013年以来先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》《关于促进健康服务业发展的若干意见》《关于促进旅游业改革发展的若干意见》等指导性文件,为康养产业发展带来重大战略机遇,提供了政策利好大环境。


2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》则指出,应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合,催生健康新产业、新业态、新模式,到2020年,健康服务业总规模超过8万亿元,到2030年达到16万亿。随着人们生活水平的提高和健康消费意识的提升,养生、医养、养老产品日渐成为消费热点。


从产业发展的前景来看,从国家政策的支持力度来看这个行业肯定是会越来越好,是一个蓝海,是一个朝阳产业。


面对这样一个重大的战略机遇,面对这样一个产业机会窗口、面对这样一个大风口,房地产开发商如果要转型投资康养地产的话到底需要注意哪些问题,到底需要解决哪些问题。



转型康养需注意十个问题


1.缺乏敬畏感,急功近利导致死得快

很多商界精英,在企业发展转型或二次创业过程中,发现养老产业这个行业既有国家政策大力支持,也存在着日益增加的市场规模,于是积极跨涌入,但往往忽视了风口之下暗藏陷阱。目前中国养老产业是典型的“三高一低一长”产业,即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”,玩转养老地产有诸多陷阱,譬如“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏等”。玩不好,按照自己以往的投资逻辑和企业运作思维来搞,反而死的更快。


2.没有产业支撑,项目缺少“生命力”

一些养老地产项目,动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩,规模大,设施齐全,业态多,但没有产业支撑,始终没有形成产业链,单独依靠养生度假娱乐,严重背离“产业支撑”之根本,经营不久就难以为继。没有产业支撑,就没有长久的生命力。严格来讲,养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等,都是附加值,都是锦上添花,不是主体,更不是养老地产的支撑。这些项目看起来眼花缭乱,但都不足以对养老地产的根本产生支撑作用。


3.缺乏依托,孤木难成林

养老地产大多地处郊外,千万不要想着方圆多少公里内,就你一家养老地产,独门生意就好做。事实上,一个独立的养老地产,如果周边没有其它吸引人的资源作为依托,不仅不会垄断生意,甚至基本没人愿意来。绝大多数的养老地产是依托不了景区的,依托不了景区的养老地产,怎么办呢?那就要寻求以下依托模式:抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。


4.没有差异性规划、盲目跟风

目前许多养老地产压根没有规划,紧跟流行,全靠抄袭,最后搞得不伦不类。一方面,闭门造车,完全凭自己主观判断搞开发建设,没有主题,没有创意,没有吸引力,完全丧失竞争力。更有甚者,完全拷贝附近一个盈利好的养老项目。另一方面,一些规划师,只是把其他养老地产的项目拆零散,再组装成一个新的方案来滥竽充数。


5.不懂营销,自认为“酒香不怕巷子深”

新媒体时代,新的营销手段层出不穷,可是当你告诉庄主用社交网络平台不用花钱,只需营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时制造话题引起关注时,某些投资人一句话完事:我不会!他们以为养老地产建成,环境优雅、设施齐全、吃住不愁,都市报上登几个版的广告就可以等着顾客上门了。但这个时代真的过去了!



6.不懂运营,全盘皆输

当前的养老地产、养老养生综合体、康养小镇的项目,不缺规划师、设计师,不缺施工方、材料供应方,缺的恰恰就是运营高手——操盘手!操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个养老地产从开业,运营,健康发展,最后实现盈利,全靠操盘手带领团队的运营能力。


7.不愿学习,固步自封

这个时代最大的特点就是变化快,新科技、新手段、新形式日新月异。你打个盹,就可能错过一次发展的机会。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。比如对有些投资人来说,土地运作流转、PPP、联盟运营等概念都是以前没有接触过的,更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物了。只有将学习、考察、调研、培训等常态化,方能实现养老地产的健康发展。


8.理解偏差,投资误入歧途

房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。养老地产的高端实际上看三个方面,第一个是人护比,第二个是配套比,第三个是人性关怀。养老项目的高端并不是拼硬件的高档,而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵,仅仅是把重点放在硬件的打造上,就是误入歧途。


9.养老地产成本过高,经营压力大

这里的成本分为两个方面,一是养老地产对人力资源的要求高,在普遍物价上涨的大情势下,用工成本高,而且养老地产大多在城郊,相对于远郊的农村用工,成本偏高。第二就是土地成本,动辄数百万一亩。如此高额的成本,必然带来巨大的经营压力。


10.不会处理同政府的关系

无论是土地运作,还是项目申报,亦或项目的建设,再或基础配套的完善,甚至资金缺口的弥补,等等,方方面面的诸多工作都有待对政策的正确把握、同政府的密切合作才能达成。退一万步讲,政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。


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